房屋出租,不定期限收回難
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- 最後更新日期:109-07-14
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這場房東與房客訂立的房屋租賃契約,歷經半世紀以上,契約訂立人的子孫仍然受到契約效力的拘束,契約期間之長,真是少見。本來租賃契約最長的期限,依民法第四百四十九條第一項的規定,是「不得逾二十年,逾二十年者,縮短為二十年。」為什麼這黃家與劉家五十多年以前所訂的這件租賃契約,糾纏了幾十年到現在還是有效?追根究柢,問題出在訂立契約當時沒有簽訂書面契約的原因。也許讓人愈看愈不明白了。不是一而再而三地說明這兩家人所訂的契約到現在還繼續有效。為什麼現在又說沒有訂立書面契約,這一點必須先就契約的要件加以說明:契約是民法上債的發生原因的一種,依據民法第一百五十三條第一項的規定,只要當事人互先表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。當年黃姓厝主表示要將磚造平房出租,劉家也表示要租,雙方把租金數額,租用期限談妥以後,相互間對於必要之點的意思表示已經一致,雖然沒有簽訂書面契約,租賃契約也就成立。不過,「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃」,為民法第四百二十二條所規定,黃、劉兩家訂立租賃契約的時候,對於租賃期限並沒有說得很清楚,只是講好「屋倒還地」,一般說來,是以租賃物的存續期限作為租賃期限,算是定有期限的租賃。這件租賃標的物磚造平房的存續年限,在訂約當時來看,顯然會超過一年,既然會逾一年而沒有訂立書面契約,依民法第四百二十二條的規定,就視為不定期限的租賃。未定期限的租賃的當事人,依民法第四百五十條第二項的規定,是可以隨時終止租賃契約。不過房屋的出租人想要終止契約,是要受到土地法第一百條的限制,不是想要收回就可以收回。土地法第一百條的規定,原則上出租人是不得收回房屋。除非有下列六種情形才可以收回房屋,包括:出租人收回自住或重新建築;承租人沒有得到出租人的同意轉租他人;積欠租金達二個月以上;把承租房屋作違反法令使用;違反租賃契約;損壞承租房屋不為相當賠償。所以不定期限的租賃,對出租人來說是相當不利的!